L'avvocato del condominio

Avv. Matteo Peroni

Sono un avvocato e mi occupo esclusivamente di diritto condominiale. Assistito gli amministratori di condominio ed i condomini affrontando in modo concreto i problemi di tutti i giorni.

Ottimizza il tuo tempo e resta sempre aggiornato sulle novità condominiali: scopri come su Condominiosemplice - Clicca qui read less
NegociosNegocios

Episodios

Passaggio di consegne: consigli pratici per amministratori di condominio
Hace 4 días
Passaggio di consegne: consigli pratici per amministratori di condominio
Passaggio di consegne: consigli pratici per amministratori di condominio⚪️ Introduzione al passaggio di consegneIl passaggio di consegne tra amministratori condominiali rappresenta un momento cruciale per garantire la continuità e l'efficienza nella gestione condominiale. Quando si verifica un cambio di amministratore di condominio, come previsto dall'articolo 1129 comma 8 del codice civile, il professionista uscente deve limitarsi alla gestione delle sole attività urgenti. Queste includono, ad esempio, il pagamento delle bollette in scadenza, degli F24 e l'attuazione di interventi necessari per la sicurezza dei condomini e di terzi. Inoltre, è suo dovere organizzare una consegna ordinata di tutti i documenti in suo possesso relativi alla gestione del condominio.⚪️ Tempestività nel passaggio di consegneIl codice civile non stabilisce una scadenza precisa per questo passaggio, ma sottolinea l'importanza di una transizione rapida. È consigliabile che l'amministratore cessato si adoperi per facilitare il passaggio di consegne entro un massimo di trenta giorni, assicurandosi di rendere subito disponibili i documenti più facilmente trasferibili, come l'anagrafe condominiale. In teoria, il professionista al termine del proprio incarico dovrebbe mirare a ridurre i tempi di transizione, anche per liberarsi da eventuali responsabilità che potrebbero emergere nel periodo tra la sua sostituzione e il completo passaggio di consegne.⚪️ Accettazione formale dell'incaricoL'esperienza mostra che la fase di transizione può talvolta generare tensioni tra i professionisti, specialmente riguardo alla chiarezza circa l'accettazione dell'incarico da parte del nuovo amministratore. L'articolo 1129 comma 14 del codice civile chiarisce che l'accettazione dell'incarico deve essere espressa in modo inequivocabile. Ciò implica che, in assenza dell'amministratore alla riunione di nomina, è necessario che quest'ultimo confermi formalmente la sua accettazione dell'incarico, sia al predecessore sia ai condomini, tramite una comunicazione formale.⚪️ Suggerimento praticoIn concreto, se fossi l'amministratore sostituito, mi preoccuperei di informare il nuovo amministratore dell'avvenuta nomina, invitandolo a fornire una formale accettazione dell'incarico. Questo passaggio è fondamentale per confermare l'effettiva volontà del nominato. Successivamente, si potrà procedere con il passaggio di consegne.Qualora il nuovo amministratore declinasse l'incarico o non rispondesse in tempi ragionevoli, si rende a mio avviso necessario convocare un'ulteriore assemblea.➡️ Accedi a Condominio Semplice:https://www.patreon.com/condominiosemplice/
Guida alla ripartizione delle spese per la manutenzione dei lucernari in condominio
19-02-2024
Guida alla ripartizione delle spese per la manutenzione dei lucernari in condominio
Introduzione alle responsabilità di manutenzione dei lucernari in condominio.La gestione delle spese per la manutenzione o la sostituzione dei lucernari in un condominio solleva spesso dubbi sulla corretta ripartizione tra i condomini. La chiave per una distribuzione equa delle spese risiede nella comprensione della funzione specifica del lucernario e della zona che esso serve.Criteri di ripartizione secondo il codice civile:Per determinare chi debba sostenere le spese di manutenzione, è essenziale riferirsi agli articoli 1123 e seguenti del codice civile. Tuttavia, prima di procedere, è cruciale verificare se il danno è imputabile direttamente al lucernario o se deriva da aree adiacenti.Esempi pratici di ripartizione delle spese:Lucernari che servono parti comuni: se il lucernario è installato sopra una zona comune accessibile a tutti i condomini, le spese dovranno essere ripartite in base ai millesimi di proprietà di ciascuno.Lucernari che coprono aree comuni solo ad alcuni condomini: nel caso in cui il lucernario illumini aree comuni ma non accessibili a tutti (come una scala), le spese si ripartiranno seguendo le regole specifiche per quella parte comune.Lucernari su proprietà privata: quando un lucernario serve esclusivamente una proprietà privata, tutte le spese ricadranno sul proprietario di tale unità. Non è giustificabile dividere questi costi tra tutti i condomini, data la specifica utilità del lucernario per il singolo.Procedura in caso di perdite dai lucernari:Qualora si riscontri una perdita da un lucernario condominiale, è indispensabile che l'amministratore del condominio incarichi un tecnico per accertare la funzione del lucernario (parte comune o privata?) e l'origine del problema. Se l'analisi rivela che il danno è dovuto a una posa errata o a un deterioramento che necessita manutenzione, è opportuno che tale questione venga segnalata a mezzo raccomandata al singolo proprietario invitandolo a procedere con la riparazione del bene.Link alla piattaforma:https://www.patreon.com/condominiosemplice/
Riflessioni per amministratori condominiali
12-02-2024
Riflessioni per amministratori condominiali
Buongiorno amministratori, oggi desidero condividere alcune riflessioni personali, frutto delle mie esperienze e delle conversazioni quotidiane con molti di voi. Benché questi argomenti non rientrino strettamente nelle mie competenze, credo che il mio punto di vista possa offrire considerazioni utili.1. L'importanza di dire noIl primo consiglio che mi preme offrire riguarda la capacità di saper dire "no". Questa abilità si rivela cruciale quando ci troviamo di fronte a situazioni in cui gli aspetti negativi superano quelli positivi, oppure quando prevediamo che certe circostanze ci porteranno problemi eccessivi. Imparare a rifiutare non solo incarichi condominiali, ma anche opportunità professionali che non si allineano con i nostri valori è fondamentale. Ciò ci permette di dedicare il nostro tempo e le nostre energie ai condomini che gestiamo.2. Alzare i compensiIl secondo consiglio è legato alla valutazione economica del nostro lavoro: l'importanza di alzare i compensi. È controproducente accettare troppi incarichi a compensi troppo bassi, poiché ciò può portare a una gestione inefficace. Alzare i compensi, specialmente nella formulazione di nuovi preventivi, è una strategia che permette non solo di lavorare meglio ma anche di valorizzare la nostra professionalità. Questo approccio ci aiuta a concentrarci sui condomini che già gestiamo, migliorando la qualità del nostro servizio, e ci dà la possibilità di selezionare incarichi più remunerativi e meno problematici.3. Il valore del professionista indipendenteInfine, desidero sottolineare che, nonostante il panorama attuale sembri favorire le grandi strutture e gli studi professionali consolidati, esiste ancora un importante spazio per il piccolo o medio professionista il quale può offrire un servizio personalizzato ed efficace. Per fare ciò è comunque necessario costruire reti professionali solide.Buona giornata e buon lavoroLink alla piattaforma:https://www.patreon.com/condominiosemplice/
Amministratori anche delle parti comuni a pochi condomini
05-02-2024
Amministratori anche delle parti comuni a pochi condomini
Nell’ambito condominiale, la figura dell'amministratore riveste un ruolo centrale, non solo per la gestione delle parti comuni tradizionali, ma anche per le situazioni che riguardano il cosiddetto condominio parziale. Il concetto di condominio parziale si riferisce a quelle parti dell'edificio che sono in comune soltanto ad alcuni condomini, a volte solamente due o tre. Queste parti, pur essendo di interesse limitato, non escludono gli amministratori dalle loro responsabilità di gestione e supervisione.Il fulcro dell’odierno messaggio non è tanto definire il condominio parziale, quanto sottolineare l'importanza per gli amministratori di essere proattivi anche in queste situazioni. Indipendentemente dal numero di proprietari coinvolti, gli amministratori hanno il dovere di intervenire per risolvere eventuali problemi che possano sorgere anche in tali zone.In pratica, se emergono infiltrazioni o danneggiamenti, gli amministratori devono agire. La procedura include l'identificazione del problema, l’eventuale intervento per la messa in sicurezza (ad esempio, puntellamento del soffitto), la raccolta di preventivi e la convocazione di una riunione con i condomini interessati per discutere ed approvare i lavori da effettuare.Le casistiche tipiche includono la manutenzione di lastrici solari, giardini, o parti di proprietà privata che coprono solo alcuni condomini, come box o autorimesse. In tali casi, l’assemblea dei comproprietari risulta limitata a 2 o 3 soggetti ed è quindi spesso necessaria l’unanimità dei consensi per deliberare.È essenziale che, in caso di disaccordo tra i condomini, gli amministratori comprendano che la loro prima responsabilità, ferma la messa in sicurezza, è proporre una soluzione. Se poi l’assemblea non assumerà alcuna delibera, ritengo – come già affermato dalla Cassazione Penale – che la responsabilità passi dall’amministratore ai condomini.L’importante è non pensare che tali parti comuni siano parti private e non siano pertanto di vostro interesse.Link alla piattaforma:https://www.patreon.com/condominiosemplice/
Condominio e sentenze (ottobre 2023)
04-12-2023
Condominio e sentenze (ottobre 2023)
Condominio e sentenze (ottobre 2023)Selezione di sentenze emesse (o reperite) durante il mese di ottobre 2023 in materia condominiale. Il video è disponibile in versione integrale nella community Club Condominio: https://www.matteoperoni.it/community/Argomenti trattati nel video integrale: - rendiconto condominiale, modalità di predisposizione, cassa e competenza;- comproprietari dell'unità immobiliare e convocazione;- carattere comune o privato del lastrico solare;- regolamento, forma scritta (non facta concludentia);- legittimità dell'amministratore a presentare querela; - appropriazione indebita e momento in cui viene consumato il reato;- trascuranza degli altri comproprietari ed articolo 1134 c.c.;- tipologie di tabella millesimale; - esecuzione immobiliare e partecipazione del custode alle assemblee;- vizi costruttivi e necessità del condominio di sistemare quanto necessario;- onere della prova nell'ipotesi di carenza di quorum; tabelle di gestione e svolgimento dell'assemblea (chi vota paga e chi paga vota);- raccolta differenziata e responsabilità dell'amministratore; - opere lesive del decoro architettonico;- durata dell'incarico e compenso dell'amministratore in caso di revoca (un anno e non due);- regolamento, forma scritta necessaria;- azione di impugnazione ed azione di revisione delle tabelle millesimali;- convocazione via email ed inderogabilità art. 66 disp. att.ve c.c.;- contratto di appalto, variazione dell'appaltatore.